知识积累

死亡是短暂的

死亡的过程却是痛苦的

向死难的同胞

默哀.....

一路走好

天堂的路上

走好....

＂洗头屋＂的模式非常之简单，其主要投入为房屋和人力．相对与同样是服务行业的房屋中介模式更加有优势．（房屋中介关键是方源信息，而中介却不是是这关键点的掌握者，＂洗头屋＂关键点是服务的质量，这恰恰是被主观控制和提高的．有点扯远）．

快递行业的风险投资机会

分析人：胡松柏

中国快递行业是从93年开始建立的新兴行业，中国经济的高速发展也带动快递行业的飞速发展。据相关研究报告机构调查：国内快递行业市场规模巨大，2007年已达到600亿，同时每年仍以30%的速度增长。

通过14年多的发展，快递行业正蒸蒸日上快速发展。快递行业出现了国营、民营、外资多经济主体、多种运输方式相互竞争的市场状况。分析分布于中国的快递公司主要有如下四个层次：

中国快递四个主要层次

层次	特点	代表公司
第一层	外资快递行业，丰富的经验、雄厚的资金以及完善的全球网络而使其拥有强大的竞争实力。	联邦快递、敦豪、天地快运、联合包裹
第二层	以其背景优势和完善的网络而在中国的快递行业处于优势地位。	中国邮政、民航快递中铁快运、中外运
第三层	占据着一些地方市场，同时以一些城市为中心向其他地区渗透。	上海申通、深圳顺丰
第四层	小型民营企业，地方性为主。	各地方均有

从以上四种层次分析，可以看出第一、二层次作为风险投资基金进入的可能性基本不大，对第四层而言，风险太大。第三层次比较符合风险投资进入。第三层次中，各公司均有一定稳固的网络和客源，同时销售收入均在10亿以上，每年增长稳定、现金流稳定。

本分析报告主要侧重于对第三层次中的快递企业进行相关的投资环境及投资机会分析。

一）快递行业宏观环境

P（政治）：

对于国内快递行业面对最大的发展问题是国家对留给民间快递行业的空间有多少？修订中的新《邮政法》第八版本中，规定了邮政的专营范围和职能，将350克以下的信件作为邮政企业专营，这其中包括商业信函。还规定非邮政企业从事信件、包裹等业务，需要取得邮政监管机构的许可；分别对从事市内、省内、跨省快递业务的企业限定注册资本为50万、50万和100万元。据了解目前市场上350克以上的信件和包裹不到快递总量的10%。虽然新《邮政法》任未通过人大审议，但是一旦通过将对整个快递行业将是毁灭的打击。

总结：政策性不确定，决定了目前快递行业将面临大范围的洗牌，能够生存下去的将是那些基础发展良好，能够迅速压缩成本，合理的速递货物结构。

E（经济）：

中国目前正面临的高速发展的阶段，总体而言，各类经济蓬勃发展。快递行业正面临高速发展阶段。

艾瑞根据大中小企业划分标准，统计出2006年中国中小企业总数为3151.8万家，较2005年增长11.2%，这些中小企业中14%是注册公司，16.7%主要从事国际贸易或者有进出口能力。综合考虑以下各方面因素，艾瑞预计未来5年中国中小企业将连续扩张，中小企业数量将保持7%-8%的增长率，2012年中小企业总数将达到5000万家。

总结：中国经济整体良好的发展，作为快递的主要客户的中小企业数量稳定增长，为快递行业提供相应增长空间。

S（社会）：

 快递的出现的确改变很多中小企业及个人的货运方式，极大的提高经济运行效率。在某种方面更加促进着经济的发展。但是，在全国上万家快递公司中，整体良莠不齐，服务质量各异，给客户也带来一定的负面看法。同时在上万家快递公司中真正有自己的全国网络的快递公司非常有限。而后期，这样拥有自己网络的快递公司才是有资格在市场上竞争的快递公司。

T（科技）：

 科技是每个快递公司已经或者将要面对的问题。快递公司最后制胜必然要素之一。从目前看，国内前几位的快递公司已经或多或少的展开了信息化的建设工作。例如：上海申通、深圳顺丰等。

从总体环境来说，外部的经济发展、社会对快递的认识、科技的运用将给快递行业带来强劲的发展动力；同时国家决策层对影响一个行业发展和几十万人生存的新《邮政法》的反复讨论久决不下，也影响风险资本对快递行业的投资决策。

二）什么样的快递企业适合被投资

 国内快递行业发展十几年，其中无数的公司倒下又有更多的成立。但谁又是能够最后存活下去，谁又能给风险投资带来丰厚的回报呢？我个人认为，应该从如下几点进行分析：

1）建立一定规模的稳定网络

每个快递公司货物在城际之间运输时间是固定的，但是最终每个快递的速度不一，其中重要原因是因为有健全的网络，网络的覆盖范围必须涵盖客户业务要求的每一个区域，这就要求快递业要有星罗棋布的网络配套，才能满足客户的要求。

另外，稳定的网络是货物正常化流动的要素之一。快递行业综合来说应该有三种运输模式：①自营，是指公司的网络建设均有公司自己投入建设。代表公司深圳顺丰。②自营与加盟混合，指公司的网络建设中重要城市由自己投资建设，其他网点采用合作加盟的形式。这种代表公司为上海申通。③委托运输，所谓委托运输是指一些地区性的快递公司，在接到非自己快递之外的委托其他快递公司或渠道递送。

以上三种模式中，优缺各异。

快递三种模式对比

模式	优点	缺点
直营	①    产权清晰 ②    掌握主动	①    投资较大 ②    进展有限
自营和加盟	①    发展迅速 ②    重点突出	①    产权不清晰 ②    加盟网点容易失控
委托运输	①门槛低、易操作	①发展空间有限

 通过以上分析，能够适合风险投资的公司在经营模式上应该更加偏重于前2种。

2）有一定保障的运力

我国地域辽阔，要实现最快速度的运输，1000公里以内的区域可以凭借公路、铁路进行，1000公里以外的区域必须依靠飞机才能完成。

从目前所了解的资料看，在远距离快件送达到的目的地的主要通过航空运输。在航空运输中主要分为三种方式：①自有货物飞机，例如深圳顺丰②航空公司包机，例如中国邮政，同时深圳顺丰于2003年利用SARS期间航空公司经营惨淡机会，与扬子江航空签订5辆包机，目前该公司已经购买2架2手货运飞机专门用于快件运输，直接掌握货物运输速度的话语权。③走航空公司的客运机，目前申通及其他公司的远距离快件主要走这样模式。但是该模式受约于客运的上座率及各种人为关系。

以上3种模式，各有利弊。但是从目前经济发展趋势，以及国外发展经验，第1种模式越来越被各家快递公司所重视。

3）信息化建设

信息化是每个快递企业发展的必经之路。信息化不仅能够降低快件的丢失率而且能够提高快件的递送效率。当货物达到一定的数量级，信息化将是必然。通过搜寻相关资料，了解到：一套快递公司的信息化主要需要建立如下几个方面：

①    CRM

②    呼叫中心系统

③    短信调度系统

④    签单扫描查询系统

⑤    跟踪系统

目前从各个快递公司信息化建设进程各不相同，主要集中在②⑤。而做好真正的高效的快递网络以上的各种信息化系统均是必须的。

4）对新的管理的接受程度

终所周知，快递行业先期的门槛较低，人员素质相对较低。同时因为快递是相对人员密集型，管理者管理幅度较以及管理者自身大部分均是从快递一线提拔上来，因此综合而言，整个管理水平需要较高的提高。

特别当公司初具规模后，面对信息化、智能化以及顾客的挑剔性，国内外对手的竞争时候，公司内部管理是否能符合相关科技水平是急需要解决的问题。

三、风险投资快递行业的机会

1）风险投资的资本输入

个人认为，目前第三层次的快递公司将对资本的需求尤其强烈，主要表现在如下2个方面：

①        新网点的直营建设费用

目前现在第三层次的快递公司中，没有真正意义做到覆盖全中国的快递网络，特别是台湾、香港、澳门等地。而这几地在现在及未来的快件量有很大市场。在网络方面做的相对较好的上海申通，在华东地区有绝对的优势，但是在华南地区及台湾和澳门目前离华东的网点覆盖率还差很大。同样深圳顺丰快递在华南有绝对的有时，但是在华北和华东网点建设离申通还有一定距离。

同时对加盟点为主的运营模式为代表的上海申通公司，若想进入资本市场，其复杂的产权结构需要进行改造。对于主要地区的加盟网点将要采取收购和自建的模式。

②        快递运输速度的提高

目前主要的几家民营快递公司除深圳顺丰以外，航空运输方式主要是搭乘客运飞机，但是目前，航空公司实行的运输方式是客货混载，顾客的数量是确定飞机的重要参数，此外，还要考虑顾客行李的数量，才能计算出实载的货量。有限的搭载货量分配到众多的航空货运代理处，已经是杯水车薪，不能满足大批急货的发送需求。因此组建自己的运输包机是发展到一定阶段的必经之路。

在发展航空货运包机之前，快递公司在各个大区建设分发中心是提高航空包机效率的前提。在这方面建设比较前瞻的顺丰快递已经在主要华北分拨中心、潍妨一级分拨中心。

③        信息化的成本支出

    根据第二节的描述，优秀快递公司要在未来更加激烈的竞争中处于不败同时要迎合顾客的需求同时，信息化的成本支出将对公司高层而言不得不面对的问题。

   2）管理及资本市场理念的输入

  中国民营快递行业部分企业在管理方面先天不足将给带给具有较强管理背景能力和资本运做能力的风险投资公司以难得的机会。

四）结论

快递行业归属于服务产业，其商业模式本质是做小件货物的运营。当一个快递公司建设好网络以及相关配套设备时，该公司剩下的工作就是让快件在这个网络上流动起来，这种模式最大的优点在于：发展到一定程度边际成本很低很低，有点类似于中国移动。

目前国内主要的第三层次的快递公司在销售额、利润等硬性指标方面均已达到香港和国内主板和中小板的上市条件。但是在国家宏观政策未明朗化以及企业高额建设改造费用来说，风险投资及PE均有着良好的进入机会。

 

 (转载请注明作者及出处)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

单纯从数据看，说明:
1)公积金贷款利率幅度小于商业.
2)公积金贷款利率开始有加速的趋势.
3)加息频率明显由3个月提高到2个月,在到现在1月1加.
如果感兴趣可以研究下,央行加息的措辞,很有意思.呵呵

如下表:

    2007年公积金贷款5年以上利率调整表

时间	幅度	５年以上利率
2007-9-14	0.18	5.22
2007-8-21	0.09
2007-7-20	0.09
2007-5-18	0.09
2007-3-17	0

上海市公交线路一览表（301--320）

301路 龙华--缝纫机厂--宛平南路--龙华医院--肿瘤医院--南洋中学--二汽公司--斜土路--大木桥--瑞金医院--建国西路--永嘉路--复兴中路--淮海中路--延安中路--南京西路--泰兴路--山海关路--汉中路--上海火车站--晋元路--天目东路 23:40-3:20 23:40-3:40 302路 上海火车站--晋元路--山西北路--浙江北路--鸿兴路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥--何家湾路--西塘桥--长江南路--吴淞煤气厂--张华浜--北张华浜--泰和路--同济支路--水产路--七号门--宝杨路--宝交公司 0:00-3:45 0:00-4:00 303路 十六铺--小南门--大南门--复兴东路--董家渡--海潮路--大兴街--斜桥--重庆南路--打浦桥--大木桥--斜土路--南洋中学--枫林路--三汽公司--宛平路--肇家浜路--徐家汇广场--裕德路--中山西路--市六医院--田林路--桂林路--田林新村--漕宝路--桂林公园--上海师大 0:06-3:30 0:04-3:28 304路 长寿新村--宜昌路--澳门路--长寿路--海防路--康定路--新闸路--江宁路--北京西路--南京西路--延安中路--淮海中路--文化广场--建国西路--瑞金二路--重庆南路--建国东路--吉安路--黄陂南路--顺昌路--老西门--小北门--老北门--新北门--小东门--大东门--小南门--大南门--尚文路--老西门 0:03-4:10 23:30-3:41 305路 南浦大桥--多稼路--董家渡--复兴东路--十六铺--新开河--南京东路外滩--四川北路天潼路--海宁路--虬江路--武进路--四川北路--宝山路--中兴路--和田路--芷江西路--共和新路--上海火车站 0:00-3:30 0:14-2:45 306路 江边码头--半凇园路--西藏南路--蓬莱公园--大兴街--尚文路--蓬莱路--复兴东路--福佑路--延安东路--南京东路--海宁路--天目东路--鸿兴路--公兴路--和田路--共和新路--上海火车站 0:15-3:20 0:10-3:55 307路 十六铺--延安东路--南京东路--吴淞路--海宁路--溧阳路--临平北路--邮电新村--大连路--巴士一汽--同济大学--国权路--国定路--五角场 0:30-3:30 0:27-3:30 308路 松花江路--靖宇东路--敦化路--隆昌路--双阳路--黄兴路--新华医院--鞍山路--和平公园--飞虹路--保定路--公平路--商丘路--吴凇路--山西北路--晋元路--上海火车站 0:00-3:55 0:10-4:00 309路 公兴路--中山北路--北区汽车站--普善路--交通路--和田路--共和新路--大统路--中华新路--光新路--和平新村--曹杨路--华东师大--长宁路--天山路--遵义路--娄山关路---仙霞路 0:00-3:40 0:00-3:40 310路 兰州路--江浦路--丹阳路--平凉路--长阳路--陈家头--新华医院--延吉西路江浦路--延吉西路--铁岭路--同济大学--巴士一汽--大连路--四平路--玉田新村--曲阳路--东体育会路--花园路--中山北路--芷江中路--中兴路--鸿兴路--公兴路--西藏北路--共和新路--上海火车站 0:00-3:45 0:15-4:05 311路 十六铺--延安东路外滩--浙江中路--西藏中路--重庆北路--石门一路--陕西北路--铜仁路--华山路--镇宁路--江苏路--番禺路--定西路--凯旋路--中山西路--遵义路--娄山关路--古北路--芙蓉江路--曹家宅--小金更--哈密路--北新泾 0:28-3:55 23:36-3:30 312路 人民广场－福州路人民广场--北京东路--新疆路--晋元路--中兴路--中山北路--闸北公园--广中路--彭江路--五汽冠忠--走马塘--彭浦新村--遵义医院--纪江路--纪蕴路--泗塘新村--江杨南路--三转炉--上钢一厂 0:30-3:35 0:35-3:50 313路 东昌路渡口--浦东南路--东方医院--钱仓路--源深路--桃林路--民生路--北洋泾路--歇浦路--德平路--居家桥路--金桥路--五莲路--朱家门--东沟路--朱家浜--桂家村--配电所--马路桥--高沙滩--二号桥--草高路--市七医院--清溪路--高桥 22:40-3:40 23:40-4:25 314路 陆家嘴--东方医院--东昌路--第一八佰伴--潍坊路--浦电路--宁阳路--塘桥--浦三路--华丰路--莲南路--上南路--上钢路--周家渡 23:40-4:41 23:31-4:30 315路 上海体育馆--徐家汇--宛平路--高安路--复兴中路--淮海中路--华山路--静安寺--常德路--陕西北路--泰兴路--石门二路--成都北路--西藏中路--新疆路--晋元路--上海火车站 23:40-3:35 23:55-3:50 316路 十六铺--新开河--新北门--延安东路--汉口路--江西中路--福建中路--西藏中路--成都北路--石门二路--新闸路--康定路--海防路--安远路--江宁路--西康路--胶州路--叶家宅路--曹家渡--江苏路--中山公园--中山西路--三角场--国棉廿一厂--周家桥--古北路--天山支路--曹家宅--小金更--公交天山场 0:25-3:55 0:35-2:55 317路 军工路--定海路--贵阳路--隆昌路--宁武路--临青路--宁国路--眉州路--兰州路--怀德路--许昌路--通北路--平凉路--长阳路--唐山路大连路--安国路--公平路--高阳路--新建路--汉阳路桥--吴淞路--南京东路--延安东路--十六铺 0:00-3:40 0:10-3:30 318路 高雄路--市九医院--瞿溪路--斜土路--斜桥--陆家浜路--合肥路--老西门--淮海东路--延安东路--人民广场--福州路人民广场--北京东路--新疆路--山西北路--浙江北路--鸿兴路--四川北路--虬江路--西宝兴路--横浜桥--同心路--山阴路--鲁迅公园 0:15-3:35 0:15-3:35 319路 提篮桥--东长治路--高阳路--商丘路--吴淞路--四川北路--浙江北路--山西北路--晋元路--共和新路--上海火车站--恒丰路--江宁路--西康路--胶州路--常德路--叶家宅路--国棉六厂--曹家渡--武宁新村--三汽公司--枫桥路--曹杨六村--花溪路--文化馆--普陀医院--曹杨八村--南石路--北石路--上海西站 0:00-3:40 23:35-3:25 320路 延安东路外滩--老北门--淮海东路--西藏南路--嵩山路--重庆南路--思南路--陕西南路--常熟路--乌鲁木齐中路--高安路--衡山路高安路--宛平路--武康路--徐家汇广场--广元路--交大--番禺路--左家宅--凯旋路--长顺路--虹桥路--安顺路--新华路--天山路 23:45-3:35 23:45-3:40

每个孩子都是父母最最珍贵的,转一位博友的寻人启事，请大家都帮忙转 
亲爱的博友,如果你的博文可以迟一天发表,那么请你转载一下吧,如果你也是母亲,或者父亲,请你理解一下丢失宝贝的心情,写到这里,我都想哭了,朋友们,请转载一下,让更多的人能看到此消息,那就多一点希望,孩子就会早一天回到他*的怀里.
　　朋友们,你可以用任何形式宣传此消息,只要把这张照片在你的领地向你朋友展示,孩子的爸爸妈妈会感激你的.你的一点善意的帮助,会给伤心的孩子父母带来莫大的希望和期盼. 

寻找彭乐
　　彭乐这孩子,是我的好朋友彭爱国的儿子.
　　3月13日彭乐在黔城失踪了.
　　任何语言都不能形容他父母的伤心与焦急,用了任何可以用的办法,还是没有任何音讯.
　　在茫茫人海找个人和大海捞针差不多,但是只要有一线希望,我们都不会放弃.
　　把他的照片发上来,希望各位博友多留意下,如果看到了,请和我们联系!
　　提供真实线索者当面酬谢人民币十万元!
　　联系电话:
　　许剑锋  0745-6881688  
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以上内容摘自网上，可以理解家长丢失孩子的心情．

帮转！

摘要：房价　股票　价值　回归　查看全文

　　在房地产成为今年全国“两会”的热门话题之际，一个调研报告在上海引起了不小震动。

　　这份由上海市社科院房地产业研究中心历时一年多时间完成的报告，长达62页，4万多字，并已上呈上海市委、市府。

　　这也是迄今针对上海市房地产发展现状的最为权威和翔实的报告。报告尖锐指出，上海土地供应过量、房价过高，“十一五”期间商品房将大量过剩，由此，警示要防止出现房地产硬着陆的风险。

　　“市委、市政府领导看了这个报告后，都非常重视。”上海市政府一位官员说，“这个报告将是今后制订调控措施的关键参考依据。”

　　投资过猛

　　上海市房地产对GDP的贡献到底有多少？这个外界争议多年的问题，一直没有一个统一的答案。

　　而上海社科院的这份报告明确指出，“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率达到11.5％（按绝对值计算为13.89％），实现连续14年两位数的增长。在这个时期，上海市房地产增加值年均增长（绝对值）20.54％，2005年达到670.23亿元，占全市生产总值的7.3％。

　　“十五”时期，上海市地方财政收入年均增长（绝对值）23.56％。2005年地方财政收入达到1434亿元，据初步计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35％左右。

　　这背后是房地产业超级投资冲动。"十五"时期，上海全市固定资产投资额年均增长（绝对值）13.63％，而这五年，上海房地产开发累计投资4700多亿元，比"九五"时期增长60.5％，占全市固定资产投资的35.5％；房地产开发投资额年均增长（绝对值）17.1％，高于同期全市固定资产投资的增长。

　　具体来看，"十五"时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。其间，商品住宅累计投资3504.7亿元，比"九五"时期增长100.9％，占同期房地产开发投资的74.5％；商业用房累计投资374.5亿元，比"九五"时期增长29.2％；而办公用房累计投资311.8亿元，比"九五"时期减少43.5％。

　　在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8％；普通商品住宅年均增长13.6％。

　　"由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。"报告尖锐地指出。

　　75％：协议出让土地比例过大

　　上海市土地一级市场，到底有多少是协议转让的，一直是个谜。

　　而上海市社科院呈现给市委市府的这份关键报告，赫然指出，"十五"时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米，其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米，分别占74.46％和25.54％。

　　土地协议出让行为主要发生在2003年以前。因为，从2003年起，对房地产开发的住宅、商服、综合等用地主要采取招拍挂方式出让，其出让面积占同期三种用地出让面积的70.4％。

　　值得注意的是，上海市爆发的包括周正毅案、上海房地局土地利用管理处处长朱文锦等在内的土地大案，主要发生在2003年之前的协议转让土地时期。

　　"上海市现在很多开发商都有不少土地储备，基本上都是在2003年以前通过协议出让的方式拿到的。"上海市当地的一位房地产企业老总对本报记者说。

　　高额利润刺激了各路资本纷纷涌入房地产。据调查，到2005年，上海房地产开发企业有4812家，比2000年增加39％。而这些企业大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家，占35.9％。

　　显然，目前上海房地产开发企业数量仍然过多，远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况，一方面加剧了企业间为争夺项目而进行的无序竞争；另一方面，这些开发企业中有相当大部分是项目公司，开发销售完房地产后，大部分都撤消，对建设项目的善后处理和管理不利。

　　不仅如此，此前，上海市曾通过协议出让的方式，把成片土地供应给一家开发商，这往往延长了土地开发建设周期，造成土地资源闲置浪费，影响土地使用快速产生规模效应。同时导致少数企业囤积土地，大多数企业无地开发，并产生倒卖土地的现象。

　　土地供应过量房价过高

　　房价过高，对于上海来说，已是不争的事实。那么，通过增加土地供应可以调节房价吗？

　　从具体数据看，"十五"时期，上海商品住房价格上涨幅度过高，速度过快，尤其是2003-2005年上半年。根据中房上海住宅指数，上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5％；根据上海二手房指数，2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5％。

　　这是什么原因造成的？报告指出，住房价格非正常上涨，除成本增加因素外，主要是投资、投机需求大量增加，市场出现的供不应求局面，从某种程度上说，是人为造成的。报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康发展。

　　对于外界所说的土地供应不足或通过增加土地供应来调节房价的问题，报告也给予了回应："十五"时期，上海出让了32351万平方米土地。其中，可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3％；工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5％；供应居住用地可建住宅面积（不包括综合用地中可建住宅面积）是2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8％。

　　由于供应土地需在两年内开工，工业、居住用地的过量供应，将给"十一五"前期的开工和施工规模造成压力。

　　更令人担忧的是，按行政区域和用途分，远郊区供应量更大：2003~2005年，市中心区出让土地面积1199万平方米，占5.9％；浦东新区1801万平方米，占8.8％；近郊区5418万平方米，占26.6％；远郊区11222万平方米，占55％；崇明县748万平方米，占3.7％。远郊区显然是过量供应。

　　而另外一个现实是，"十五"时期，上海土地供应平均容积率仅1.09。"土地利用效率过低，一方面浪费了土地资源；另一方面提高了土地楼面地价。"

　　商品房将大量过剩

　　而对于另外一个在上海地产界争议多年的话题，即上海到底存在不存在商品房过剩的问题，报告根据翔实的数据，认定上海商品房将大量过剩。

　　自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。只是2003~2005年上半年市场投资（包括投机）需求的大量进入，才暂时掩盖了这一矛盾。但隐患始终存在，且不断加深。

　　"如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7％，显然是过量和超前的。"上海社科院一位专家说。

　　事实上，在大部分工厂尚在建设过程中、大部分制造业企业尚未开工生产、就业还不充分的情况下；在城镇基础设施尚未完善和中心城区轨道交通尚未建成（大部分甚至都未列入"十一五"规划）的情况下，住宅用地的过量和超前供应，势必形成"十一五"前期住宅的大规模建设和竣工。

　　从环线来看，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。可以预见，"十一五"中后期，上述地区商品住宅将大量空置，并将影响其房地产业的健康发展。

　　所以，未来几年，从上海商品住宅潜在供应量和潜在可实现需求量来看，将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策，对上海地区房地产发展是不利的，将加剧供远大于求的矛盾（包括空置累积产生的供应量和新增供应量）。

　　警惕房地产硬着陆

　　上海当地一位专家指出，从目前的宏观调控措施来看，上海房地产将可能出现硬着陆，"这将对房地产业持续健康发展带来重大伤害，并影响其它方方面面。"

　　上海社科院的报告也对此给予了语气强硬的警醒。

　　一是房地产业和国民经济中绝大部分产业都有关联，对于这样一个在经济社会发展中已经占据相当重要地位的产业，房地产业仍应作为上海国民经济的支柱产业。

　　二是上海房地产业从业人口规模庞大。据2005年经济普查，2004年上海房地产业从业人员33.2万人，占第三产业从业人员的8.3％。

　　三是金融安全的问题。上海房地产开发当年资金来源中最大的问题是企业自有资金占比例过低，过分依赖定金、预付款。

　　2003年和2004年，上海房地产企业自有资金仅占12.68％，2005年下半年国家对房地产项目资本金要求的提高，企业自有资金还是仅占15.5％。

　　与此相应，定金、预付款占比例过高，自有资金和贷款比例就降低。2003年和2004年收取定金、预付款分别占44.8％和46.7％，自有资金和贷款合计分别占33.6％和34.5％；2005年由于预售面积的大幅度下降（比2004年下降25.7％），定金、预付款占比例降低到40.3％，自有资金和贷款合计占39.8％。

　　"房地产开发资金来源过分依赖定金、预付款，是十分危险的，一旦政策和市场供需变化，很容易造成资金链断裂。"报告指出。

[出处]http://house.jrj.com.cn/news/20070320/000000119722.htm

   近期在网上看了一篇对香港著名投资人林森池所写的＜投资王道＞介绍，对书的观点，异常的赞同。
书中告诉一个简单的道理，作为潜在投资者或者说作为一个想改变生活的人，在投资方面一定要有历史的眼光去进行分析问题。对此我个人还认为，认清宏观的趋势也是必不可少的技能。
    综观股票历史，从最初的购买新股的疯狂到跳楼自杀，股票的走势就想过山车一样，从高到低，在从低到高。从03年开始我一直在关注着股票、房产，股票从04年的小牛市到05年06年初的1000点以下的徘徊，到目前的3000点震荡。以及上海房价的走势也出奇的相似。错失前者的上涨是丧失赢利的机会，后者的丧失是自身资产的大幅缩水。作为一个想改变生活的人，错失这2次机会，无非是让自己道路走的更艰难。
    在股票2800左右的时候，我也在考虑是否可以曲线进入购买基金，但是，理智分析后发现现在的进入风险与价值不成比例。
    凡事都遵循自然规律、都有跌宕起伏、都有高峰和低估。日本90年代经济的危机与中国目前的形式出奇的相似，日圆的升值国内资产价格大幅上升，股票价格虚高。最后的结果是什么？中国会走同样的道路么？错失这2次机会也许不是件特别糟糕的事情，可能让我吸取教训，可以让我站的外面看里面的发展。
正如一句话所言：在众人疯狂的时候冷静，在众人冷静的时候疯狂。
：）

在资本国际化前夕的投资理财策略个人投资理财网CEO:洪曦

投资理财是一项以投资工具为语言描述投资环境的实践活动. 在金融没有开放的条件下,中国投资者集群对应中国资产系列, 一旦金融大门开放中国投资者面对更大范围的国际金融资产系列. 都是”多对多”的对应关系,但是后者的”多对多”比以往更复杂. 以前是人民币对应中国股票,中国债券,中国房产,中国公司股权等中国资产系列, 投资研究的重点是中国资产之间的相对关系. 资本大门开放后,中国投资者不仅要考虑人民币汇率的问题, 还要考虑到各国的交叉汇率. 一,买人民币优质资产由于以往中国整体资产以往是隔离于世界资本市场的是"资产孤岛",就像太平洋海底中,一个沉船里的木箱,一旦沉船打开木箱一定要浮起. 但是木箱浮起的位置是在水中还是在水面,这是有木箱的比重(中国资产)和太平洋海水(世界资本市场)的比重关系决定的. 所以,人民币升值是一个历史过程. 另外,在讨论问题前,先建立一个概念任何买卖就是一多一空的辩证统一. 卖一种必然买一种,有买比有卖. 比如美国人买上海房产就是卖空美元做多上海房产;德国人搞汽车合作就是卖空欧元做多中国汽车行业和地产;日本人在大连建厂就是卖空日元和做多中国该行业和地产. 外资银行进入中国做贷款业务也是卖空外资而做多中国. 当然这都是高度抽象后的结果. 但是有一点是一致的,那就是外资进入中国对中国土地是利多. 在世界资产体系中, 人民币资产比重并不高,这恰恰是资本大鳄兴风作浪的条件(当然我们比以往亚洲四小龙的惯性大了).人民币被推高是各路外资的综合作用,并不仅仅是美元(美元资产),当然美元是主流. 应为美元是国际结算货币,国际外汇市场中,美元占外汇交易的50%以上.为了说明问题方便,简单地建立一个模型, 假定进入中国的资本来源由美元,欧元和日元三种外资,其中权重分别为50%,30%和20%. 那么可以简单的认为人民币和美元,欧元和日元的比较弹性应该是0.5,0.3和0.2. 三种外币资产进入中国的路径是各显神通,注册公司的FDI,股市投资的QFII,房地产投资基金,厂房建设等等.目前中国已经直接吸引外资在6000亿美元左右. 又由于对三种主流货币美元,欧元和日元中的看法,欧元相对被看好,而美元和日元相对被看谈. 这样说来,美国基金和日本基金来中国的套利空间可能会更大些. 这是从外资成分来分析的,这都是一个定性的分析. 在看中国资产分类,人民币货币,各种公司资产,各个行业的上市的非上市的,房地产,媒体,高级人力资源等等,现在我们脑子中要建立一个多元对多元的立体系统, 也就是说外资是一个多元的资产系统,中国资产也是一个多元的资产系统. 这样我们就可以研究人民币的套利机会了. 那些是人民币套利最好的品种呢? 就是那些被各种外资看好的中国细分的资产类别. 如果仅仅被美国资产持有者看好而不被欧洲和日本看好的资产,肯定不如同时被三种外资看好的目标更具有人民币的套利空间大. 所以,被各种外资同时看好的才是最好的人民币套利工具或投资对象.目前看就是那些行业的龙头老大企业(最好是上市公司,流动性高的资产是有适当的贴水);任何人民币现金流好的公司;优质地产项目;就是那些净资产收益率高的都是好的套利品种. 当然高外资债的也是一个可以考虑的条件它是从节约费用和指出的角度考虑的, 但是最重要的还是盈利能力本身. 总之,未来能产生较好的人民币现金流的公司就是好的套利品种.这就是一个思路了. 我个人不认为上市的工行投资对象,但是它绝对是一个好的人民币套利品种,它是人民币属性极强的高流动型资产. 由于工行是指数股盘子有大是最好的流动性股票了, 所以工行的投资作用更主要的是作为外资进入中国投资的对冲的工具,而不是我们中国自己的套利工具.另外,工行的盈利能力更不如外资同类银行. 中国属性强的肯定还是外资几乎不能复制的中国港口,机场,中国房地产;中国移动,中石化,茅台,中国本土的地域性强的一切公司(自来水公司等),同仁堂. 一定要注意,外资基金大量购买中国资产,在战略意义上,他们是在增加持有中国资产的比重,而不一定是中国资产的盈利能力就一定强. 而我们中国投资者不一定要追随他们的投资方向. 最后,回到我们要回答和评论的具体问题. 有人买上海房地产对他个人来说是正确率非常高的投资, 因为他是卖日元而买中国优质房产,具体说就是在日元和上海房产之间套利几乎可以肯定的说他是正确的投资. 当然如果让我提出建议的话,可以去关注二线城市的房产. 他肯定还是走在了大多数想进入中国的日本基金前面了,做到了价值套利和时间套利. 再看,有的人对中国航空股票投资,中国航空公司和中国中资银行一样不是绝对的中国概念,虽然也是中国公司. 但是航空公司的美元外债的确是做空美元的期权. 这点大赵讲的完全正确, 但是做空美元期权的价值是否动态地反映到了上市航空公司的股票价值中了. 是已经反映到了,还是没有反应到,已经外债量有多大(可以衡量期权的价值).因为,在中国公司集合中,相对于中国资产来说,中国航空公司没有更强的人民币属性,就人民币属性来说它不如商业地产. 从目前看,商业地产是与所有外资相对应的中国资产,就是所有外资都会"租用"或购买使用中国土地,所以外资不会对中国优良的土地资源停止收购的. 一并回答,有人问我,买中国房产为什么是做空外币的期权,因为如果要卖外币的投资机构要买中国房产,那么你先买了中国房产就是正相关做空了外币. 二,买非人民币优质资产花旗,汇丰,等国际金融机构. 还有GE,沃尔玛等金融民主体制下的民主体制公司.资本的优势加上IT的优势就是国际上,非人民币资产的优势了.去关注那些金融民主的形态的机构和民主体制公司,他们提前在公司内部实现了马克思说倡导的社会主义性质.真正做到了"全公司的无产阶级向有产阶级过渡的全体全工持有本公司股票". 这是一个伟大的公司基因, 中国在体制没有到位的情况下, 不可能产生社会主义属性的大公司. 三,买海外新兴国家的金融资产要谨慎要以中国资产形成差异化,否则要特别谨慎. 主要是因为中国本身就是经济快速增长的国家,如果购买其它新兴国家的资产不能和中国资产做到差异化,就不如继续持有中国资产. 比如中国连续十几年GDP增长9-10%, 而相同时间印度的GDP增长平均7%., 2005年印度股票增长110%左右,但中国A股票2005年表现一般,2006年表现优异指数增长80%以上. 笔者认为中国经济的基础和产业布局比印度更合理而健康, 中国经济会比印度经济有更好的可持续增长的可能.

作为一个上海潜在购房者而言,这个问题是很多人想知道,但现在又无法知道的问题.综观历史和未来,国内和国外,顺便在加上自然辩证法的理论,最后俺得出个结论----房价一定会跌的,而且会大跌.问题是什么时候跌,跌到什么价位?

从俺学的一点点皮毛知识看,从07年开始房价将缓慢上升,08年将是最高点,09年将进入震荡期,2010开始,房价将急速下降,估计内环将在1W/M,中环7K/M,外环5K/M(不考虑通货膨胀),与此同时,房价将进入3年的低估震荡.中国经济将进入低速增长期.

看这自己的预测,感觉心都凉了,等到最低点买房子,估计要打一辈子光棍.没法子呀.省吃检用吧,过几年苦行僧的生活,谁叫俺们觉悟不高,02年没有买房呢.

错过 一年  错过 十年.

人生有几个30-40岁??

悲哀

70年代的人将注定跟50年代的人一样,有个浩劫,经济上的浩劫.

简单的说：

1)国内老百姓资金目前受房地产宏观调空影响，大量资金投资无门，纷纷跳入股市．

2)国家允许国外热线进入国内股市，但是国内股市的治理能力和防范风险的能力大大低于美国等国家的股市．（参见郎闲平在墨尔本的讲话）

股市越向上走，国内老百姓的资金投入的将更多，这个泡泡将更大，就算突破2000点也是非常容易的事情．

最终的结果，国外热钱将在这个巨大泡泡破灭以前，迅速离场，接盘的还是那些可怜的老百姓．

问题是，什么时候泡泡破灭，有人预测，在人民币再次升值时．

电脑里放着5年前喜欢的歌曲,转眼已经5年了.我清晰的记得5年前在长沙的宾馆里,也是同样的季节,听的是同样的歌曲.

歌曲没有变,人变了.

恍然如在梦中,一直过着梦游般的日子.身边的老友一个个成婚生子.一个个有着固定的事业.而我呢??

世界变了,我没变.我变了,世界没有变.

记得我下铺的兄弟说过:人生如梦.成为我们日常讥笑的话题.

人生何尝不是梦呢?

该象个男人一样站出来做点事业了.而不是躲在某个角落苟且了.

到时候了吧.

好久没有写文章了，这几个月经历了不少事情．注定２００６年对于我来说是不平凡的一年，是人生转型的一年．

顺利通过毕业答辩，就等待同学帮我相关证书拿到上海．这也是我花费我人生最宝贵的４年生涯去弥补我心中的一个痛．现在终于完成．

进入一家投资公司，就想当初说的一样，放好心态，会有结果．从目前工作２个多也看，应该还是有一定成果的．我想加工资应该指日可待吧．哈哈．虽然有点俗，但是钱对我来说现在太太重要了．

总体感觉，只要理清楚思路，好好的走下去，我相信我会有一个更好的明天．

我其实从02年8月离开海尔后,就没有正规的上班.最起码我认为那不叫上班,叫糊口.

现在正式开始在一家公司上班.

从头开始!